Как оформляется договор купли-продажи земельного участка: правила и порядок оформления

Содержание

Земельный участок

Как оформить и зарегистрировать частный дом в собственность

Постройка дома с нуля: с чего начать и как построить своими руками, пошаговая инструкция

Топ лучших 3D программ для строительства и проектирования частного дома

Проведение сделки
Работы, предварительно проводимые с землей
Оформление и составление договора купли-продажи земли
Что должно быть в купчей
На что обращать пристальное внимание
Образец
Порядок оформления договора купли-продажи земли
Правила продажи участка, которые необходимо учесть при составлении договора купли-продажи
Список необходимых документов
Аннулирование купчей
Приведем пример
Подведем итоги

Любые юридические операции с правами на собственность недвижимого имущества требуют тщательного предварительного изучения и подготовки, поскольку в них множество нюансов. Сегодня мы расскажем, как оформляется сделка купли-продажи земельного участка, в каких случаях он обязателен. А также мы поведаем об особенностях, которые необходимо учесть правообладателям.

Проведение сделки

Сперва отметим, что приобретение надела может происходить двумя способами в зависимости от того, кто является собственником: государство (в лице муниципальных органов) или физлицо. В обоих случаях не стоит рассчитывать на быстрое проведение процедуры, поскольку непосредственно самой покупке предшествует достаточно длительный период сбора документов. В первом случае этим занимается только покупатель, во втором – обе заинтересованные стороны.

Обратимся к законодательной базе. Данную сделку, основой которой является передача имущественных прав собственности, регламентирует Гражданский Кодекс, а именно ст. 30 ГК РФ. В этой статье предусмотрены правила, соблюдение которых способствует защите интересов продавца и покупателя. Они направлены на то, как составить куплю-продажу земельного участка законным образом. А уже процесс перехода права собственности на недвижимость – это юрисдикция Земельного Кодекса, а именно статей 37, 15, 25 и 26.

Кроме основных нормативных актов, регламентирующих процесс заключения сделки, присутствует также документ, который определяет особенности регистрации имущества, это Федеральный закон №122. Он определяет разновидности договоров, по которым необходимо нотариальное засвидетельствование купли-продажи. Услуги нотариуса потребуются в трех случаях:

Собственник земли – юридическое лицо.
Предмет покупки – одна или несколько долей участка.
Участник имущественного соглашения – несовершеннолетний ребенок или человек, признанный недееспособным по состоянию здоровья, другим показателям.

Таким образом, проведение всей процедуры смены прав собственности регламентируется тремя главными факторами. В соответствии с ними должен быть составлен договор и оформлены все бумаги. Подробнее об особенностях и этапах расскажем ниже.

Работы, предварительно проводимые с землей

Согласно Федеральному закону №221, принятому в 2007 году, перед тем, как продать любой земельный надел, вне зависимости от его назначения, необходимо провести процедуру межевания. Эта потребность связана с тем, что каждый участок обязательно должен стоять на учете в Росреестре, только такой объект может стать предметом юридически достоверной сделки.

Кроме того, межевание позволяет удостовериться в точных размерах недвижимости, в том, что реальные квадратные метры соответствуют заявленной площади. Основанием для проведения процедуры являются документы, подтверждающие право собственности. В случае если на территории имеется какая-либо постройка, нужно прилагать к пакету бумаг паспорт БТИ.

Еще одна работа, которую потребуется провести продавцу, – сбор справок, подтверждающих отсутствие задолженностей и обременений. В этих целях следует посетить отделения обслуживающих вас коммунальных служб, а также налоговую. Здесь по запросу выдадут бумаги с указанием того, что нет неоплаченных квитанций, а также долга по имущественному налогу.

В ряде случаев может понадобиться информация о состоянии строений (дом, баня, гараж, сарай), расположенных на территории, а также о каких-либо ограничениях по эксплуатации, которые были наложены на участок.

Продавцу следует познакомиться с этими требованиями заранее, по возможности заблаговременно собрать минимальный перечень документации.

Оформление и составление договора купли-продажи земли

Данное юридическое соглашение может быть составлено самостоятельно физическими лицами по определенному образцу с занесением всех достоверных данных о заинтересованных сторонах. Но юристы рекомендуют прибегнуть к помощи специалистов, чтобы не попасть в неприятную ситуацию. И покупателю, и продавцу следует быть начеку. Юридическое сопровождение позволяет избежать распространенных ошибок, а также способствует устранению риска мошеннических действий. Нотариальное засвидетельствование соглашения в большинстве случаев не является обязательным, кроме перечисленных выше условий. Если вы все же решили обойтись без участия юриста, необходимо предварительно ознакомиться со всеми порядками и правилами оформления сделки по договору купли-продажи земельного участка, а также проверить подлинность документов. Особое внимание рекомендуем уделить свидетельству, которое подтверждает права землевладения, а также бумаге о том, для чего предназначен надел, например, под жилое строительство или для потребностей сельского хозяйства.

Что должно быть в купчей

В рукописном или электронном варианте обязательно нужно предоставить следующую информацию:

Место и дата, где и когда было составлено соглашение.
Достоверные персональные сведения об обеих сторонах договоренности – фамилия, имя и отчество, реквизиты документа, удостоверяющего личность, номера телефонов и адреса. В случае если продажей занимается доверенное лицо, нужно приложить нотариально заверенную доверенность.
Условия: о каком объекте идет речь, его характеристики, суть процедуры.
Есть или нет обременения, иные препятствия к осуществлению передачи прав собственности. Таковыми могут являться судебный арест, банковский залог имущества, наличие прописанных лиц, являющихся недееспособными или пребывающими в местах не столь отдаленных. Если покупатель на момент сделки не знает о наличии обременений, но она может быть признана недействительной.
Стоимость предмета договоренности. Цена прописывается и цифрами, и прописью. Здесь же – метод расчета, например, наличные или банковский перевод.
Основания, которые могут повлечь расторжение.

Кроме того, указываются дополнительные пункты, если их обсуждали заинтересованные стороны. Главное условие – чтобы они были законными и не ущемляли ничьи права.

На что обращать пристальное внимание

Вне зависимости от того, где вы заключаете договор купли-продажи земельного участка, дома или в нотариате, следует с особой внимательностью отнестись к следующим пунктам:

Положение об обратном выкупе земли продавцом. Такая пометка не будет на руку покупателю, стоит настоять, чтобы ее не было.
Наличие обременений. Обязательно проверьте, не арестована ли недвижимость, или, может быть, она находится в залоге у банка.
Цена. Следует посмотреть кадастровую стоимость, а также рыночную, указать на них правообладателю. Это поможет поторговаться.
Ограничения на проведения каких-либо действий. Например, наложен запрет на некоторые виды строительства, поскольку на данной территории проходят подземные коммуникации, которые можно повредить.
Гипотетическая возможность изъятия участка государством. К примеру, если он находится в зоне отчуждения, а здесь планируется строительство автомобильной трассы.

Это наиболее часто встречаемые сложности, с которыми сталкивается покупатель. К сожалению, юридическую чистоту надела проверить бывает не так просто. Но покупка на вторичном рынке имеет свои преимущества, в частности, нет потребности после приобретения оформлять кадастровый паспорт, заказывать экспертизу межевания и пр. Чтобы не ошибиться при составлении документов, рекомендуем вам обратиться за помощью к юристам.

Не менее важно также на этапе подготовки найти проверенную строительную компанию. Большая база специалистов собрана на сайте https://building-companion.ru/.

Образец

Один из наиболее простых способов составления договора – это использование готового бланка. Его можно найти в открытом доступе в интернете, мы прикрепляем пример ниже:

Вам нужно будет только распечатать в формате А4 эти листы и заполнить все пустые поля. Сделать это нужно в двух экземплярах – первый остается у продавца, второй подтверждает новые права на собственность покупателя.

Еще один момент – это указание ссылок на приложения. В качестве них могут выступать дополнительные документы, например, кадастровый паспорт или акт о межевании. Если вы добавляете их в общий пакет, обязательно укажите это в тексте соглашения.

Порядок оформления договора купли-продажи земли

Все процедуры строго регламентированы, они выстроены по этапам в соответствии с правилами:

Участники сделки собирают все необходимые документы. Очень важно учитывать, что некоторые справки имеют срок давности и должны быть сделаны за небольшое время до проведения операции по передаче прав. К ним относится, например, свидетельство, подтверждающее, что за данным объектом нет обременений, долгов, неоплаченных налогов.
Составление преддоговора на покупку. По сути, это письменное обещание продавца, но гарантировать последующее заключение данная бумага не может.
Межевание с составлением акта.
Проверка всей документации.
Подписание самой купчей, процесс оплаты тем или иным образом.
При необходимости или желании – поход в нотариат для официального заверения.
Постановка на регистрационный учет в Росреестре. Это уже осуществляется новым правообладателем без участия второй стороны.

С этого момента все юридические аспекты завершены, можно приступать к строительству дома. В этом поможет строительная компания. Большой выбор проверенных подрядчиков можно найти на сайте building-companion.ru.

Правила продажи участка, которые необходимо учесть при составлении договора купли-продажи

Какие основания могут являться поводом для смены правообладателя надела:

купчая;
завещание;
передача в дар;
обмен на другое имущество;
ордер для приватизации;
в качестве уставного капитана нового юридического лица.

Но не любая территория может вообще стать собственностью физлица. Вот в каких ситуациях это невозможно:

Охраняется государством, как, например, заповедная или парковая, водоохранная зона;
Имеет ценность с точки зрения общекультурного или исторического наследия;
Находится под ответственностью военных ведомств.

Как узнать, можно ли приобрести конкретно этот надел? Для этого следует сделать запрос в Росреестр, предоставив кадастровый номер. Если ограничения не были выявлены, можно заключить соглашение на покупку.

Список необходимых документов

Часть бумаг будет собирать продавец еще до момента заключения сделки, другую половину уже обе заинтересованные стороны. Итак, итоговый пакет будет включать:

Кадастровый паспорт. В нем подробная информация обо всех объектах, которые находятся на территории, а также о ее точных размерах.
Сам договор купли-продажи земельного участка (где его взять и что в нем написано, мы рассказали выше) – в двух экземплярах.
Отказ субъекта РФ от приобретения данного надела. Это важно, поскольку он имеет приоритет при покупке для сельскохозяйственного назначения.
Выписка из Росреестра, подтверждающая факт, что продающая сторона является правообладателем.
Паспорта заинтересованных лиц.
Справки, свидетельствующие об отсутствии обременений, долгов.
Выписка с банковского счета покупателя даст уверенность в том, что он обладает достаточной денежной суммой для приобретения.

Это стандартный пакет, но иногда бывают более обширные требования. Например, если владельцев несколько (самый простой вариант – супруг), то потребуется письменное согласие второго собственника.

Аннулирование купчей

Есть несколько законных оснований для того, чтобы признать ее недействительной:

Если в договоре прописаны пункты, которые нарушают чьи-либо права или являются незаконными.
При нарушении формы соглашения – несмотря на то что оно пишется в достаточно произвольном виде, в нем должны быть прописаны основные разделы.
При подозрении, что данная сделка – мнимая, ничтожная, то есть заключенная с другой целью, часто незаконной.
Если были нарушены права несовершеннолетних детей или недееспособных лиц.
В случае угроз или иных видов принуждения к заключению соглашения.

Чтобы аннулировать купчую, пострадавшая сторона должна обратиться с исковым заявлением в судебную инстанцию. В результате разбирательства имущество возвращается первоначальному владельцу. Но если был заподозрен злой умысел, то суд может постановить конфискацию недвижимости в пользу государства.

Приведем пример

В рассматриваемом случае гражданин А и В (продавец и покупатель, соответственно) являются товарищами. Поэтому они не стали пользоваться услугами юриста или нотариуса, а решили все сделать по наиболее простому варианту. Но они не учли, что для официального оформления прав на надел потребуется акт о межевании.

Участники подписали купчую, уже фактически считая процесс завершенным. Гражданин А получил деньги в полном объеме, успел их даже частично потратить, а В завез стройматериалы, заключил договор со строительной компанией и начал строительство. Но когда покупатель пошел в Росреестр с заявлением, чтобы официально зарегистрировать надел на свое имя, получил отказ по причине, что был собран не весь пакет документов – не была акта о межевании.

Благодаря близкому знакомству участники соглашения смогли решить вопрос мирно: они провели работы по определению разметки, затем повторно составили купчую и зарегистрировали ее в Росреестре. Но история поучительна для тех, кто планирует покупку у третьего лица – нужно внимательно следить за подбором бумаг.

Подведем итоги

В статье мы рассказали, как правильно оформить сделку с помощью договора купли-продажи земельного участка, где его заключить, что в нем должно содержаться, а также с какими подводными камнями можно столкнуться. Мы рекомендуем обращаться за помощью к профессиональным юристам – это сэкономит время и даст гарантию юридической чистоты

(*) Данная информация не является официальной рекомендацией и взята из открытых источников. Материал статьи не является руководством по юридическим правилам оформления земли, собственности, возведения и отделке стен или ведению строительства. Производитель не несет ответственности за юридические рекомендации, а также недостатки сооружения или его элементов, возникшие в ходе или по завершении строительных работ на основании данной информации. Для осуществления таких работ воспользуйтесь услугам сертифицированных специалистов в области юриспруденции и сферы строительства.

Источник

Спасибо за интерес к публикации