Как разделить участок на два разных участка: порядок действий

Содержание

Земельный участок

Как оформить и зарегистрировать частный дом в собственность

Постройка дома с нуля: с чего начать и как построить своими руками, пошаговая инструкция

Топ лучших 3D программ для строительства и проектирования частного дома

Как разделить участок земли на два, основные правила
Количество владельцев
Первый случай, несколько собственников
Второй случай, один собственник
Делимые и неделимые земли
Алгоритм действий
Оформление согласия
Межевание
Присвоение адреса
Кадастровый учет и регистрация
Важные моменты
Подведем итоги

Нередко при наличии надела появляется необходимость его частичной реализации. Например, нужно оставить себе половину, а вторую продать. Или просто несколько владельцев решили получить свою территорию, а не уживаться на одной. Во всех случаях и понадобится процедура, о которой и пойдет речь в обзоре. Мы разберем, как разделить один земельный участок на два разных, порядок действий будет отличаться в зависимости от различных сопутствующих условий. Так, владельцем может быть один человек или сразу двое-трое. А также территория иногда находится под обременением. Имеет значительный вес согласие всех имеющих долю персон или отсутствие такового. В одном варианте все решается довольно быстро. А иногда первоначально придется инициировать процедуру судопроизводства, чтобы компетентный орган установил границы притязаний, основания прав требования всех участников.

Результатом процесса станет аннулирование юридического статуса начальной недвижимости. Она перестанет существовать, о чем надо будет сделать соответствующую запись в реестре. А также появится пара новых объектов, каждый из которых нуждается в собственной регистрации.

Как разделить участок земли на два, основные правила

ЗК РФ в соответствии со статьей 11.2 диктует весьма строгий регламент этого мероприятия. Самому владельцу разрешение компетентных органов на такую инициативу не требуется. Но при наличии расхождений во мнениях с несколькими дольщиками придется обращаться в суд. Также стоит помнить, что есть ряд нюансов, при которых исполнение процесса невозможно. Но о них позже.

К главным правилам мы отнесем следующие моменты:

Существуют определенные минимальные значения наделов, которые различаются в зависимости от назначения.
При наличии любого вида обременения необходимо напрямую общаться с третьими лицами. Они вполне способны наложить запрет на действие. Ведь если присутствует финансовый интерес, то стоимость объекта в любом случае изменяется. Не всегда полученные экземпляры по совокупной цене будут проигрывать, порой даже выигрывать. Но все эти аспекты придется утрясти в ходе переговоров.
Во время протекания мероприятия недопустимо изменять целевое назначение. Например, разделение земли ИЖС на два земельных участка. Оба, пока процедура не будет завершена, имеют то же самое назначение, что и раньше. Индивидуальное жилищное строительство. И переделать в ЛПХ, как вариант, возможно только когда свидетельство о праве собственности на новый надел будет уже у вас на столе.

Количество владельцев

Этот аспект имеет принципиальное значение. И не только ввиду возможности споров и отказов на передачу согласия. Сам процесс терпит разнообразные изменения. При единственном собственнике мы имеем самый простой вариант. Никаких дополнительных бумаг, разрешений. Даже если подразумевается реализация половины надела, первоначально происходит разбивка, а лишь потом сделка купли-продажи. Выходит, сам регламент остается неизменным.

А вот когда участников уже несколько, все усложняется. Как минимум необходимо определиться, кто будет владеть новыми наделами. Есть способ, когда каждый получает право собственности. Или это будет снова совокупное владение, ну уже сразу парой наделов. И этот метод проще. Но даже в таком варианте понадобится получить письменное согласие второго участника, который не является регистратором. Ведь коллегиально заявление все равно не подается. А решение нужно еще и заверить у нотариуса. Это стоит денег, в зависимости от ценовых позиций контор в вашем городе.

Поэтому самый сложный момент – как разделить данный земельный участок ИЖС на две части между собственниками. И ему мы уделим больше внимания, чем остальным.

Первый случай, несколько собственников

Придется в первую очередь обратиться ко всем будущим участникам. И хорошо, если это друзья или родственники. Тогда суд вряд ли будет необходимым. А вот если это незнакомые люди, ситуация осложняется.

Когда возражений нет, собираем согласия, оформляем их у нотариуса, а дальше – кадастровая палата, реестр и заветное свидетельство. Однако при наличии прений дело переходит в иную компетенцию. Подавать в суд приходится инициатору сделки. Он выступает истцом. Но он не может даже в судебном порядке принудить своего оппонента к такому шагу. Пока не выяснено, какой частью владеет каждый. Можно ли разделить земельный участок на два, разбить на составляющие, в случаях отказа второго собственника – разумеется. Суд понадобится, чтобы выявить, на какую территорию доступно претендовать. И как только по результатам вердикта письменно будет обозначен этот периметр, допустимо обращаться в кадастровую палату и реестр уже без согласия.

И теперь уже не имеет значения, что говорит второй владелец. Ведь вы отделяете законом одобренную исключительно вашу территорию. Недвижимость, на которую у вас есть конституционные права.

А самый непонятный момент, когда оппонентом становится заимодавец. И эта недвижимость выступала в качестве залогового имущества в сделке кредитования. Так банк не становится собственником, но и вы тоже теряете этот статус. На время кредита никто не вправе единолично распоряжаться залогом. Ведь он является материальным обеспечением. Решение может быть только коллегиальным.

Деление земельного участка на части, два самостоятельных надела допускается только с добровольного согласия кредитора. Если он по каким-то причинам отказывается, придется ждать до конца сделки займа. Правда, есть пара выходов:

Досрочно погасить кредит при наличии финансовой возможности.
Рефинансирование. Это не означает, что обременение исчезнет. Нет, залог останется материальным обеспечением сделки. Но новый кредитор может оказаться более лояльным к вашему решению.
Сменить залог. Но, это также возможно только с разрешения банка. Хотя если вы выберете еще более дорогое имущество, квартиру, как вариант, то ему не будет смысла отказываться.

Второй случай, один собственник

Осложнений тут меньше. Они касаются только неправильного оформления или отсутствия возможности для градации. Второе – частый случай, подходят огородные хозяйства некоммерческие партнерства. Их территорию разбивать нельзя. Также это касается допустимого минимального размера. Так, для ИЖС в той же Москве нельзя иметь надел менее 4 соток. А если общий размер начального объекта был 6, а вы расчертили пополам, легко понять, что условие не будет соблюдаться.

При некорректном оформлении обычно отсутствует кадастровый номер, не проводилось межевание. Особенно актуально для старых дач, которые в собственности уже десятки лет. И на заре распада СССР почти никто не занимался обращением в кадастровую палату. Покупали за наличные деньги. И как поделить земельный участок на два в таком варианте? Только оформлять все с нуля. И да, помните, что межевание нужно сразу же проводить повторно. Для определения сначала границ базового объекта, а потом и новых. Так что денежную сумму геодезической компании перевести придется немаленькую.

Делимые и неделимые земли

А теперь коротко пройдемся по вопросу, какие наделы не подлежат процедуре. Некоторые же просто по закону, в соответствии с ЗК РФ не выйдет градировать. И даже начинать все это мероприятие нет смысла.

Итак, все территории делятся, кроме:

Случаев, когда целостность – обязательное условие стоимости. То есть при любых деформациях надел просто теряет свою цену практически полностью. И уже можно не спрашивать, как из одного участка сделать два, разделен такой объект не будет.
Нарушение норм санитарной или пожарной безопасности у нового имущества. Зачастую это значит, что они просто слишком маленькие.
Нарушение рационального использования.
Невозможность применять по назначению.
Все описанные ранее виды. Обременение, слишком маленький размер для строительства дома или иных построек. А также наличие споров между дольщиками.

Алгоритм действий

Мы завершили разбор практически всех сопутствующих условий. Поняли, в каких вариантах вполне можно управиться быстро, а когда придется побегать по судам. А теперь перейдем к непосредственно конкретному описанию порядка процедуры. Посмотрим, как быстро получится у нас все завершить. И сколько материальных вложений при этом потребуется.

И даже если все владельцы готовы к процессу, никаких возражений у них нет, всегда существует только один этап, с чего начать раздел земельного участка на два самостоятельных. Это получение согласия. И мы тоже начнем с него.

Оформление согласия

Это часть договора. Поэтому оформление происходит исключительно у нотариуса. Никаких других механизмов нет. Иначе действительность не будет доказана.

Вы можете составить текст заранее, обычно так и делают. Но подписи ставить нужно уже в конторе. Подписанную бумагу не приносите, нотариус должен присутствовать при этом моменте.

В самом договоре обязательно должны быть обозначены следующие моменты:

Данные из кадастровой палаты.
Адрес.
Месторасположение, если предыдущий пункт пропущен.
Порядок и способы градации.
Личные данные участников и их согласие.

Итак, запомнили первый пункт того, как делится земельный участок, поделить допустимо только через нотариуса. Двигаемся дальше.

Межевание

Данная задача выполняется специализированными компаниями, обладающими соответствующими лицензиями. В противном случае заключение экспертов не будет иметь юридической силы и не сможет стать основанием в кадастровой палате. Процесс призван обозначить новые границы на основе старых, распределить предназначенные доли территориально. Причем происходит это в присутствии всех заинтересованных лиц. Они вправе лично проверять законность каждого этапа. А также записывать происходящее на фото или видеокамеру или фиксировать иным удобным для них способом.

Используется специальная техника, тоже подлежащая обязательной сертификации. Кадастровый учет возможен только после того, как все обозначенные границы будут строго определены. Ведь понятно, как разделить землю на 2 части, два земельных участка – нужно выявить, как именно эти новые наделы будут располагаться в пространстве.

Сама задача подразделяется на следующие стадии:

Заказ у компании межевого плана. Конкретный исполнитель выбирается на основе общего соглашения участников.
Оповещение всех заинтересованных лиц. В обязательном порядке, в том числе банковская структура, если надел или дом на нем служит в качестве залога.
Установка границ.
Определение общей и отельной площади каждого объекта.
Выдача экспертного заключения, с помощью которого допустимо переходить к следующему этапу.

Присвоение адреса

Допустимо при наличии всех документов землевладельца, а также выписки из реестра, заключения от экспертов и межевого плана. Для этого понадобится районная администрация. Впрочем, выполнить эту задачу получится и удаленно. Правда, тогда нам нужен уже отдел МФЦ или соответствующий виртуальный ресурс. Подать заявление необходимо от собственного имени с фиксацией в документе всех участников. Также нужно иметь электронные или реальные копии всех паспортов.

Будет присвоен новый фактический и почтовый адрес. Длительность оформления займет примерно месяц. Но зачастую все происходит гораздо быстрее. Стоит уточнить, что это не обязательно выполнять на этом этапе. Если сейчас нет времени, подавайте документы уже после посещения иных инстанций.

Кадастровый учет и регистрация

А вот и основной момент вопроса, как поделить дачный участок, два собственника у наделов станет лишь тогда, когда появится свидетельство о праве владения и распоряжения. Для этого первоначально обращаемся в кадастровую палату для присвоения номера. Нам понадобятся:

Все документы правоустанавливающего характера.
Бумаги, полученные от геодезической компании после выполнения их работы.
Заявление, составленное по образцу. Легко найти в интернете. Заполнять лучше заблаговременно, чтобы на месте не тратить лишнее время.
Квитанция об оплате государственной пошлины. Оплатить допустимо в отделении любого банка или прямо на месте. Специальные платежные терминалы расположены в каждом наземном отделении. Принимают они и наличные средства, и переводы посредством банковской карты или виртуальных кошельков.

Последний шаг – Росреестр. Туда обращаться стоит после получения бумаг от кадастровой палаты. Ведь они необходимое дополнение. Также приложите доверенность, если заявителем выступает официальный представитель, а не участник сделки. А еще все документы, которые были описаны выше.

Посещать отделение необязательно. Тут также подходит удаленный вариант. Но государственную пошлину оплачивать придется. Ее сумма составит две тысячи рублей. Забрать свидетельства вы сможете уже через пару дней. Конкретный срок указывается на расписке о приеме всех документов для обработки запроса.

Важные моменты

А теперь немного практических рекомендаций:

Для получения ответов на интересующие вас вопросы стоит сходить в администрацию. Запишитесь на консультацию. Там вам поясняет все пределы по делению. В каких диапазонах допустимо, какой вид собственности доступен. И также укажут пакет нужной документации.
Заранее подготовьте все заявления. И лучше в паре копий. А также оставьте один пустой бланк на каждый документ на всякий случай. Если окажется, что заполнение было некорректным.
Снимите десяток обычных копий с паспорта всех дольщиков. Но не заверяйте их нотариально, этого не нужно.
С оплатой двух пошлин и услуг нотариуса, общая стоимость вопроса стремится к 10 тысячам рублей. Подготовьте эту сумму сразу.

Подведем итоги

Мы постарались полно осветить, какого вида бывает участок на двоих, как разделить территорию на части. Как показывает практика, это не самая простая задача. Особенно если есть возражения со стороны кредитора, дольщиков. Стоит понимать, что общий срок исполнения все равно затянется примерно на 30 дней. И это если инстанции не будут тянуть с выдачей документов. Именно поэтому мы рекомендуем вам обратиться за помощью к квалифицированным специалистам для упрощения процесса.

(*) Данная информация не является официальной рекомендацией и взята из открытых источников. Материал статьи не является руководством по юридическим правилам оформления земли, собственности, возведения и отделке стен или ведению строительства. Производитель не несет ответственности за юридические рекомендации, а также недостатки сооружения или его элементов, возникшие в ходе или по завершении строительных работ на основании данной информации. Для осуществления таких работ воспользуйтесь услугам сертифицированных специалистов в области юриспруденции и сферы строительства.

Источник

Спасибо за интерес к публикации